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Plan Integral de Vivienda y suelo

El Consejo de Ministros aprobó el 5 de abril de 2013 un nuevo Plan Integral de Vivienda y Suelo que supone un conjunto de medidas:

  • Ley de rehabilitación, renovación y Regeneración urbanas 
  • Plan estatal de alquiler y rehabilitación 
  • Certificación energética de los edificios 
  • Revisión del RITE 
  • Económicas (Ayudas económicas a través del ICO, Fondo IDAE, Fondo de CO2) Ver en financiación y ayudas a la rehabilitación

La aprobación de estas leyes y medidas suponen un cambio de modelo en la política de vivienda. El Plan tiene entre sus objetivos paliar algunos de los problemas de la vivienda en España como el reducido tamaño del mercado de alquiler y la deficiente situación del parque inmobiliario español y busca obtener la máxima rentabilidad con los recursos disponibles.


Ley 8/2013 de 26 de Junio de Rehabilitación, Regeneración y Renovación Urbanas

La nueva Ley establece mecanismos que permitirán poner en práctica desde las operaciones más sencillas, que afectan a la rehabilitación de un edificio, a las más completas, que van desde la regeneración de tejidos urbanos ya existentes a la reurbanización de zonas más amplias dentro de las ciudades. Entre los aspectos más destacables de la Ley cabe destacar:

  • La rehabilitación forzosa para los edificios que superen los 50 años en un plazo de 5 años a los que se aplicará un nuevo sistema de inspección. 
  • La existencia de una "ficha" de cada edificio donde se tendrán en cuenta el aislamiento, su eficiencia energética y la accesibilidad.
  • Se solicitará una memoria económica que describa cómo se financiará la obra. 

Objetivos

  • Ofrecer un marco normativo idóneo para permitir la reconversión y reactivación del sector de la construcción, encontrando nuevos ámbitos de actuación, en concreto, en la rehabilitación edificatoria y en la regeneración y renovación urbanas. 
  • Potenciar la rehabilitación edificatoria y la regeneración y renovación urbanas, eliminando trabas actualmente existentes y creando mecanismos específicos que la hagan viable y posible. 
  • Fomentar la calidad, la sostenibilidad y la competitividad, tanto en la edificación, como en el suelo, acercando nuestro marco normativo al marco europeo, sobre todo en relación con los objetivos de eficiencia, ahorro energético y lucha contra la pobreza energética. 

Para lograr los objetivos será necesario afrontar la modificación de normas actualmente en vigor, tanto para eliminar aquellos obstáculos que impiden hoy alcanzar los objetivos propuestos, como para adaptar los existentes a los nuevos:

  • la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal. En algunos casos puntuales, la modificación incluye la derogación de determinados preceptos 
  • la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación 
  • el Real Decreto 314/2006, de 17 de marzo, por el que se aprueba el Código Técnico de la Edificación 
  • el texto refundido de la Ley de Suelo, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, la Ley 2/2011, de 4 de marzo, de Economía Sostenible 
  • el Real Decreto-ley 8/2011, de 1 de julio, de medidas de apoyo a los deudores hipotecarios, de control del gasto público y cancelación de deudas con empresas y autónomos contraídas por las entidades locales, de fomento de la actividad empresarial e impulso de la rehabilitación y de simplificación administrativa

 

Informe de Evaluación de los Edificios (IEE)

Es un informe que viene a complementar y sustituir al de la ITE. Los propietarios de inmuebles ubicados en edificaciones residenciales de vivienda colectiva podrán ser requeridos por la Administración competente para que acrediten la situación en la que se encuentran aquéllos, al menos en relación con el estado de conservación del edificio y con el cumplimiento de la normativa vigente sobre accesibilidad universal, así como sobre el grado de eficiencia energética de los mismos. El Informe de la Evaluación de los Edificios (IEE) podrá ser suscrito tanto por los técnicos facultativos competentes como, en su caso, por las entidades de inspección registradas en las Comunidades Autónomas, siempre que cuenten con dichos técnicos.

El Informe tendrá que contener de manera detallada:

  • La evaluación del estado de conservación del edificio.
  • La evaluación de las condiciones básicas de accesibilidad universal y no discriminación de las personas con discapacidad para el acceso y utilización del edificio, de acuerdo con la normativa vigente, estableciendo si el edificio es susceptible o no de realizar ajustes razonables para satisfacerlas.
  • La certificación de la eficiencia energética del edificio, con el contenido y mediante el procedimiento establecido para la misma por la normativa vigente.

 

Comunidades de vecinos

La Ley amplía las facultades reconocidas a las comunidades de vecinos, agrupaciones de propietarios y cooperativas de viviendas, para actuar en el mercado inmobiliario con plena capacidad jurídica para todas las operaciones, incluidas las crediticias, relacionadas con el cumplimiento del deber legal de conservación, e introduce los instrumentos de gestión y los mecanismos de cooperación interadministrativa que tienen por objeto fortalecer el marco en el que las citadas actuaciones se desenvuelven. A ello se une la búsqueda de mecanismos que pretenden conseguir que la financiación para la rehabilitación sea más accesible y se encuentre más al alcance de los interesados. Se establecen además, otros mecanismos específicos para facilitar la financiación de estas actuaciones, entre los que destacan los convenios entre las Administraciones Públicas actuantes, los propietarios y demás sujetos que vayan a intervenir en la ejecución, que pueden incluir, desde la explotación conjunta del inmueble o partes del mismo, a los siguientes tipos de contratos o colaboración:

  • Cesión, con facultad de arrendamiento u otorgamiento del derecho de explotación a terceros, a cambio del pago aplazado de la parte del coste que corresponda a los propietarios de las fincas. 
  • Permuta o cesión de terrenos o de parte de la edificación sujeta a rehabilitación por determinada edificación futura. 
  • Arrendamiento o cesión de uso de local, vivienda o cualquier otro elemento de un edificio por plazo determinado a cambio del pago por el arrendatario o cesionario de todos o de alguno de los siguientes conceptos: impuestos, tasas, cuotas a la comunidad o agrupación de comunidades de propietarios o de la cooperativa, gastos de conservación, etc. 
  • Constituir consorcios o sociedades mercantiles de capital mixto, con participación privada minoritaria. 

Además, con independencia de que se permita poner en marcha cualquier posible fórmula de coordinación, se asegura la colaboración y la cooperación económica de la Administración General del Estado, en cualquiera de las formas previstas legalmente, siempre que se otorgue prioridad en las ayudas estatales a las actuaciones que tengan por objeto la conservación, la rehabilitación edificatoria y la regeneración y renovación urbanas tal y como se conciban en los correspondientes Planes estatales.

 

Real Decreto 233/2013, por el que se regula el Plan Estatal de fomento del alquiler de viviendas, la rehabilitación edificatoria y la regeneración y renovación urbanas, 2013-2016.

El objetivo es facilitar una vivienda digna a los colectivos más desfavorecidos y la concesión de ayudas al alquiler de forma más equitativa. En España el mercado de alquiler es muy reducido tamaño (17% frente al 83% del mercado de vivienda en propiedad). En Europa el mercado de la vivienda en alquiler representa el 38%, frente al 62% de vivienda en propiedad.

Se incrementan el número de ayudas al alquiler incluido en el Plan para que la población con escasos recursos pueda acceder y permanecer en una vivienda. Dicho programa financia el 40% de la renta de alquiler, cuyo importe sea inferior a los 600 euros, con independencia de quién sea el propietario y el régimen de calificación de la vivienda.

Coincidiendo con las recomendaciones del informe de la Defensora del Pueblo, el Plan Estatal de Vivienda ha diseñado un programa de fomento del parque público de alquiler que establece un límite de precios máximos por metro cuadrado en función de la renta familiar de los inquilinos. 

Asimismo, el Plan aporta mecanismos flexibles que permitan a las Comunidades Autónomas adoptar decisiones, en función de cada caso concreto, para reducir las viviendas de protección vacías.

Las ayudas que concede el Gobierno al alquiler son a las familias o unidades de convivencia (es decir, entre todas las personas que viven en la casa, sean familiares o no, no deben superar unos ingresos de 19.170 euros al año) que ingresen menos de 1.597 euros al mes (tres veces el IPREM o salario mínimo). Para recibirla hay que ser mayor de edad y en ningún caso la ayuda podrá superar los 2.400 euros anuales. También se fijan determinados casos de incompatibilidad y condicionantes.


Certificación Energética de Edificios

La Certificación Energética de los Edificios es una exigencia derivada de la Directiva 2002/91/CE, en lo referente a la certificación energética, esta Directiva y la Directiva 2010/31/UE, de 19 de mayo, relativa a la eficiencia energética de los edificios, se transpone parcialmente al ordenamiento jurídico español a través del Real Decreto 235/2013 de 5 de abril, por el que se aprueba el Procedimiento básico para la certificación de eficiencia energética de edificios, tanto de nueva construcción, como existentes.

Este Real Decreto 235/2013, de 5 de abril, publicado en el Boletín Oficial del Estado nº 89 del 13 de abril de 2013, entro en vigor al día siguiente de su publicación.

Según la Disposición Transitoria primera de este Real Decreto, a partir de 1 de junio de 2013 es obligatorio poner a disposición de los compradores o arrendadores de edificios o de parte de los mismos, para alquileres con una duración superior a cuatro meses, un certificado de eficiencia energética. Este certificado, además de la calificación energética del edificio, deberá incluir información objetiva sobre las características energéticas de los edificios, y, en el caso de edificios existentes, documento de recomendaciones para la mejora de los niveles óptimos o rentables de la eficiencia energética del edificio o de una parte de este, de forma que se pueda valorar y comparar la eficiencia energética de los edificios, con el fin de favorecer la promoción de edificios de alta eficiencia energética y las inversiones en ahorro de energía.

En este certificado, y mediante una etiqueta de eficiencia energética, se asigna a cada edificio una Clase Energética de eficiencia, que variará desde la clase A, para los energéticamente más eficientes, a la clase G, para los menos eficientes.

En el artículo 3 del citado Real Decreto, se crea el Registro general de documentos reconocidos para la certificación energética de edificios. Está adscrito a la Secretaría de Estado de Energía, del Ministerio de Industria, Energía y Turismo, teniendo carácter público e informativo. Éstos - que se definen como documentos técnicos, sin carácter reglamentario- se crean con el fin de facilitar el cumplimiento del Procedimiento básico descrito en el Real Decreto y han de contar con el reconocimiento conjunto del Ministerio de Industria, Energía y Turismo y del Ministerio de Fomento. Como herramienta para facilitar la obtención de dichos certificados, por mandato del Ministerio de Industria, Energía y Turismo y del Ministerio de Fomento, el IDAE ha elaborado los programas informáticos CE3 y CE3X, ambos publicados como Documentos Reconocidos a disposición de los técnicos certificadores.

Además, el IDAE se ha encargado de llevar a cabo un plan de formación para formar a los técnicos responsables de certificar energéticamente los edificios y de aquellos otros encargados de su control e inspección sobre las herramientas reconocidas CE3 y CE3X. Finalmente, IDAE se encargará de informar a los vendedores, compradores y usuarios de viviendas y edificios en general sobre las nuevas obligaciones a las que tienen que hacer frente.

Por otro lado, y como su propio nombre indica, el citado RD 235/2013 establece el procedimiento básico para la certificación de eficiencia energética de edificios. Éste procedimiento será desarrollado por el órgano competente en esta materia de la Comunidad Autónoma correspondiente, encargado también del registro de las certificaciones en su ámbito territorial, el control externo y la inspección.

La obtención del certificado de eficiencia energética otorgará el derecho de utilización, durante el periodo de validez del mismo, de la etiqueta de eficiencia energética, cuyos contenidos se recogen el documento reconocido correspondiente a la etiqueta de eficiencia energética, disponible en el Registro general. 
La etiqueta se incluirá en toda oferta, promoción y publicidad dirigida a la venta o arrendamiento del edificio o unidad del edificio. Deberá figurar siempre en la etiqueta, de forma clara e inequívoca, si se refiere al certificado de eficiencia energética del proyecto o al del edificio terminado.

Igualmente, y como actuación ejemplarizante de las Administraciones Públicas, el Real Decreto obliga a que todos los edificios o partes de los mismos, en los que una autoridad pública ocupe una superficie útil total superior a 500 m2 inicialmente que sean frecuentados habitualmente por el público, dispongan del certificado de eficiencia energética y exhiban su etiqueta de eficiencia energética.

Sanciones: el art. 51 del referido Real Decreto Legislativo establece la cuantía de las infracciones leves, graves y muy graves, ascendiendo las mismas desde un importe de hasta 600 € para las infracciones leves, hasta un importe entre 601 € y 1.000 €, pudiendo incluso rebasar dicha cantidad para las muy graves (hasta 6.000 €).

 
Revisión del Reglamento de Instalaciones Térmicas de Edificios (RITE)

El Reglamento de Instalaciones Térmicas en los Edificios (RITE), establece las condiciones que deben cumplir las instalaciones destinadas a atender la demanda de bienestar térmico e higiene a través de las instalaciones de calefacción, climatización y agua caliente sanitaria, para conseguir un uso racional de la energía.
Un primer texto normativo, el Real Decreto 1027/2007, fue modificado por uno nuevo, el Real Decreto 1826/2009, de 27 de noviembre, por el que se modifica el Reglamento de instalaciones térmicas en los edificios. A su vez este último texto ha sido sometido desde entonces a varias correcciones de errores en el año 2010.

La necesidad de transposición parcial de la Directiva 2002/91/CE de eficiencia energética de edificios así como la armonización con el "Documento Básico de Ahorro de Energía" del Código Técnico de la Edificación, la incorporación de nuevas exigencias de ahorro y eficiencia energética de este tipo de instalaciones y la experiencia de su aplicación práctica durante los últimos años, convergen en la revisión de este Reglamento cada cinco años.

Fruto de esta revisión y enmarcado en el paquete de medidas que conforman la nueva política de Vivienda, es el Real Decreto 238/2013, de 5 de abril, por el que se modifican determinados artículos e instrucciones técnicas del Reglamento de Instalaciones Térmicas en los Edificios, aprobado por Real Decreto 1027/2007, de 20 de julio.

Estas modificaciones son fruto de un proceso de participación de 26 asociaciones, con los siguientes objetivos:

  • Mejorar la calidad de la edificación (condiciones térmicas y del aire) 
  • Mejorar la eficiencia energética (vía reducción de emisiones) 
  • Mejorar la seguridad de las instalaciones 

 

Estas mejoras deben cumplirse en el proyecto, en la construcción y en el uso de los edificios.

A nivel de exigencias de documentación, el corte está en los 70 kW de potencia y si se cambia el generador se entiende como reforma. Así se indica que los equipos han de cumplir las normativas (el etiquetado energético y el ecológico). Las instalaciones han de estar registradas y el usuario es el responsable de que se lleve a cabo el mantenimiento de las instalaciones; así mismo se contemplan inspecciones periódicas, cuestión que requerirá coordinación.

Instrucciones Técnicas de nueva publicación y modificaciones de las existentes:

  • Calidad de ambiente térmico 
  • Humedad relativa y otros factores 
  • Calidad del aire (con nueva clasificación, ODAs, ventilación/ filtros) 
  • Aire de extracción, no siendo necesario recuperación por debajo de los 1.800 m3 
  • ACS 
  • Al aplicarse un método prestacional, ahora no sólo se habla de CO2, sino de energía primaria, lo que obliga a que se publiquen factores de verificación 
  • La clasificación de las calderas no se aplica a las de biomasa y se "indulta" a las B3X 
  • Existe una moratoria de 5 años para los calentadores de ACS y para obra nueva serán obligatorias, para gas, las calderas de condensación. Así se habla de rendimiento estacional hasta que venga el nuevo etiquetado ecológico para las calderas 
  • Aislamiento térmico 
  • Motores eléctricos 
  • Contaje individual 
  • Energía Solar Térmica 
  • Enfriamiento gratuito 
  • Renovables

 

 

 


 

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