El Valor en la rehabilitación de edificios
Bajo el nombre ¿Sabe alguien cuál es la rentabilidad de la rehabilitación energética de la edificación? tuvo lugar online el 22 de marzo el Webinario 5 del Foro AÚNA.
Por Santos de Paz
El objetivo de la jornada era conocer las diferentes vías para rentabilizar la rehabilitación aportando valor al tejido edificable. Para ello se contó con la presencia de representantes de la financiación, el mundo inmobiliario y la rehabilitación. Tanto los ponentes como los asistentes ofrecieron diferentes perspectivas en la que quedó demostrado que la rehabilitación puede ser un activo imprescindible dentro de la revalorización de un inmueble y, por tanto, una acción clave dentro del nuevo ecosistema inmobiliario.
Emilio M. Mitre, GBCe- coordinador de AÚNA indicó que la pregunta formulada es una pregunta retórica dado que es difícil poner un número al valor de la rehabilitación y que es un entorno de enorme cambio. Desde su punto de vista “Ya resulta cansino el escuchar: la rehabilitación no es rentable. El valor es la medida en que se aprecia de manera colectiva y la eficiencia energética requiere una inversión. La edificación sostenible aún no está apreciada, por lo que hay que acercar el valor real al de mercado, a la evolución del comprador y de la economía. De esta forma la dependencia/ soberanía energética será un efecto decisivo para incrementar el valor”.
Intervención de Eduardo Serra, Cohispania.
Eduardo Serra, director de Cohispania habló del seguimiento de buenas prácticas e iniciativas de rehabilitación, de la labor que se lleva haciendo en año y medio desde el proyecto AÚNA y que se encuentran en la web del proyecto.
¿Cuánto vale un inmueble si lo rehabilitas?
Daniel del Pozo Salinas, head de Idealista/ofice. habló del seguimiento del mercado inmobiliario actual, basado en una encuesta en la que se pregunta si se pagaría más por una vivienda mejor, y que indica que en general, la mayoría, diría si a la hora de comprar. La demanda cada vez está más concienciada en el tema energético pero se ve un cambio en la demanda. El parque inmobiliario, de acuerdo a la Certificación Energética de los Edificios, el estándar es una E e incluso F o G, lo que indica que nos queda mucho para mejorar. Del Pozo señaló que en Idealista están recopilando información de certificados energéticos, las BBDD de certificados delas CCAA. y llevando a cabo un modelo hedónico en el que descomponen el bien en función de todas las características estructurales y de zona …son diferentes capas de información. Éste método de valoración permite simular efectos de cambio como la rehabilitación.
Daniel del Pozo Salinas, head de Idealista/ofice se refirió al valor de los inmuebles una vez rehabilitados.
Tras la reforma (que viene motivada por tres componentes: mejora de la calidad de vida, incremento de valor y mejora de la eficiencia energética) existe un incremento de valor y se da información útil para la toma de decisiones. La rentabilidad depende de las cuestiones climáticas, la ubicación y las características del inmueble. El resultado final es que la revalorización media, por reformar un inmueble, es de un 19% y un ahorro medio energético de 395 €/ año/ vivienda.
El valor de la sostenibilidad
Marta Martín, directora de gestión ambiental de Testa Home, señaló que entró en la empresa para incluir criterios ASG en este gestor de activos inmobiliarios que cuenta con 17.000 unidades residenciales.
Marta Martín, directora de gestión ambiental de Testa Home.
La estrategia debe impregnarse en los objetivos de negocio: la eficiencia operativa, la reputación y las finanzas…permitirán un círculo virtuoso. El inquilino va a demandar este producto. En última instancia hay un punto de bienestar, de mejora del producto, de reducción de huella de carbono.
Al final todo lo que se mide, se reduce…los aspectos medio ambientales son básicos, además de los sociales y de gobernanza. Estos aspectos componen un Plan Estratégico de Sostenibilidad 2022-24 para una reducción de un 30% en la huella de carbono que tiene en cuenta aspectos como la resiliencia climática, certificaciones, seguimiento de KPIs, compromiso del empleado, hogares e inquilinos, gobernanza, ética y cumplimiento, responsabilidad ESG y reconocimiento…así hay 4 tipos de activos e identifican, por ejemplo activos en los que es necesario actuar y ligar targets en descarbonización que conlleva una bonificación (que puede hacer mejorar la financiación). En todo este proceso es básica la monitorización (medir) para conocer los resultados de las medidas adoptadas. El resultado es que en este marco de aspectos ASG, la taxonomía y financiación sostenible se precisan inversiones de 3.500 a 6.000 euros por inmueble.
Sostenibilidad en el sector inmobiliario: certificación energética y la valoración inmobiliaria
Roberto Knop, director de Data Analytics en AFI, señaló que hay que añadir a los activos expuestos anteriormente la correlación entre la certificación energética de un inmueble, su geolocalización y el precio del metro cuadrado de la vivienda.
Roberto Knop, director de Data Analytics en AFI.
En su estudio (en el que tratan 1 millón de muestras) han cruzado diferentes fuentes llegando a la conclusión de la correlación directa en alquiler y venta, entre certificación y valor, si bien hay diferencias sustanciales. 3 variables potentes: precio/ m2, superficie y valor total. En definitiva, la Calificación Energética de los Edificios se trata como una característica y una mejor calificación, se puede trasladar a los precios.
Financiación a las comunidades de propietarios
Javier Ron Fidalgo, director de negocio de Bankinter Consumer Finance, expuso cómo desde su entidad llevan varios años financiando a las comunidades de propietarios.
Hizo referencia a los casi 4.500 millones de ayudas que vienen con los Fondos Next Generation y la importancia que van a jugar los Agentes rehabilitadores…”Estamos en un momento único. Es una oportunidad y nuestra labor es adelantar y complementar”, señaló. En Bankinter adelantan el 100% del importe de la subvención para acometer la inversión. Pueden financiar el 100% del presupuesto, hasta 12 años, sin necesidad de notaría (sólo con la firma el representante de la comunidad), sin necesidad de abrir cuenta y lo importante es el proceso, 100% digital hasta 300.000 euros.
Javier Ron Fidalgo, director de negocio de Bankinter Consumer Finance expuso la financiación de comunidades de propietarios.
Financian todo lo que conlleve ahorro energético y accesibilidad, centrándose en los administradores de fincas (acuerdo con IESA- y el software Gesfincas) y las empresas instaladoras (agentes rehabilitadores), siendo partners financieros. Ron señaló que es preciso cambiar el modelo de la famosa ‘derrama’, porque si no sería la rehabilitación sería inviable.
El impacto de la rehabilitación es claro en el valor: dan hipotecas más baratas si hay mejora en la eficiencia energética. Para Ron, ahora es el mejor momento, la casa va a valer más y los retornos van a ser mucho más cortos. Es el momento de acometer estas inversiones.
La revalorización derivada de la rehabilitación de vivienda
Consuelo Villanueva, directora de grandes cuentas de Sociedad de Tasación indicó que han llevado a cabo un estudio y han preguntado: ¿la rehabilitación conlleva revalorización?.. de cara a saber el diferencial de mercado de revalorizar una vivienda. Este estudio se hizo a instancias del Observatorio 2030.
Consuelo Villanueva, directora de grandes cuentas de Sociedad de Tasación.
Hicieron una Guía ciudadana basada en las tasaciones. Con su expertise intentaron dar una respuesta. La muestra fue de tasaciones de edificios plurifamiliares de + de 50 años. Las tasaciones son un ejercicio que hace conocer el inmueble, determinan muchas características. El parque de viviendas existente tiene todo tipo de antigüedades y diferencias, condiciones diversas…un mundo heterogéneo. No hay mercado de vivienda rehabilitada y no se puede tratar como el resto de mercados. Es un universo heterogéneo que obliga a trabajar con datos. Con su base de datos de más de 40 años, ofrece información, se basan en fichas con 60 variables, con un proceso pautado y un control de los datos (a través de validadores). Así hacen simulaciones, evitando distorsiones (rehabilitada o no), con valores unitarios y se obtiene una media y un diferencial. El resultado es que la Guía ciudadana reconoce la diferencia de valor medio del 25%.
El valor de lo intangible
Ángela Baldellou, directora del Observatorio 2030, CSCAE, ofreció una visión distinta.
Habla de la Guía de rehabilitación que han desarrollado desde el Observatorio: la Guía ciudadana, en la que se identifican los desafíos del sector, involucrando a los agentes. RehabilitAcción fue una iniciativa previa del Observatorio, detectando obstáculos y palancas de la rehabilitación, con diferentes acciones como una guía con IDAE, …”hacía falta concienciar de las ventajas de rehabilitar, es un cambio cultural para cambiar el parque edificado”, señaló. Así involucraron a Sociedad de Tasación en la Guía.
Angela Baldellou presentó la Guía ciudadana de rehabilitación.
La Guía pone de relevancia cuestiones, expone los beneficios, el intangible de la rehabilitación que tiene valor si tiene calidad, si hace que los espacios sean confortables y afectan a la salud, que permitan vivir en entornos que desarrollen nuestro potencial. Estas ‘sensaciones’ se pueden valorizar en salud. Un 15% de la población habita en una vivienda con goteras, humedades, para Baldellou, el valor no solo es un retorno de la inversión se tienen que se tiene que justificar en beneficios del día a día.
Baldellou recordó que tendrá lugar en mayo en Madrid Affordable Housing Activation, un evento con una visión transversal para romper esa barrera. Los fondos NG EU van a activar un cambio y se va a hacer por aspectos intangibles (de usabilidad, confort, sostenibilidad, habitabilidad y usabilidad). Al final citando al último premio Prizker, Diébedo Francis Kéré, “hay que remitirse a lo esencial”. En definitiva, tener en cuenta la calidad del Aire Interior, el confort acústico; se necesitan rehabilitaciones integrales y en ello echar mano de la digitalización y la descarbonización, con una hoja de ruta, e intervenir en la accesibilidad.
Como conclusión: mucho mejor, rehabilitar que no hacerlo.
Conclusiones
Alicia Ruiz de GBCe recordó los eventos del foro AÚNA, así como la comunidad, que ya cuenta con 638 actores, que completan un mapa y que facilita generar alianzas y dar visibilidad a las acciones.
Finalizó Emilio M. Mitre indicando que en este proceso de la rehabilitación, a pesar de la dificultad se ha dado un paso de gigante, ya hay quien aporta datos de su valor.
