Entendiendo el aumento de valor con la rehabilitación
El 28 de junio en Madrid tuvo lugar la Mesa de Debate 4 del proyecto AUNA ‘Entendiendo el aumento de valor de los propietarios’ organizada por GBCe en la que se abordaron conceptos como los ‘proyectos faro’ (Smart Cities and Communities), la taxonomía del valor, viabilidad de una financiación a interés 0 o el valor como indicador de explotación.
Por Santos de Paz
Emilio M. Mitre, GBCe y coordinador del proyecto AÚNA indicó en la introducción de la jornada que este proyecto nace con la ERESEE en 2020 y terminará en septiembre en un congreso; entre tanto se han ido dando discusiones en webinarios y mesas de debate en las que se ha visto que el valor es un elemento de confluencia, de visión poliédrica pero es un valor de habitabilidad, de lo que se obtiene. En estas actividades ha habido acercamiento a diferentes ámbitos, a diferentes actores (el que compra, el que vende, o el que administra). De ahí la importancia del dialogo en estos momentos de transición.
Emilio M. Mitre, GBCe y coordinador del proyecto AÚNA.
El interés del ciudadano por la rehabilitación viene condicionado por el marco (Europa establece Directivas, una Taxonomía) y el producto –coste de la rehabilitación, que es lo que le hace tener una percepción-. Es un momento, señaló Mitre, de enorme interés, dado que estamos en plena transición.
Tendencias del mercado en relación a la rehabilitación y su puesta en valor
María Enríquez, directora de operaciones y validación de tasaciones de CBRE, indicó que la sostenibilidad ya es una necesidad y tiene impacto en el mercado dado que afecta al valor de los edificios. Se valora lo que se mide y de ahí la importancia de los aspectos/ concepto ESG (environment, social and gobernance) que se apoya en 3 pilares: operativa (consumos, eficiencia energética, inversiones…), mercado (si asume o no la inversión en sostenibilidad) y bienestar (alineamiento con el ocupante).
María Enríquez, directora de operaciones y validación de tasaciones de CBRE.
La cuestión es que el impacto de la rehabilitación no es homogéneo en todas las zonas y en general se alcanzan incrementos medios de rentas del 14 al 18%, un aumento de la ocupación del 10%, una mayor inversión del 40% y una mejora en 200 puntos básicos en el retorno de la inversión, además de menor obsolescencia y obtención de mejores condiciones de financiación.
Relación cuantitativa entre las mejoras en la eficiencia energética y la menor probabilidad de incumplimiento de los préstamos asociados
Peter Sweatman. CEO y fundador Climate Strategy, expuso su experiencia sobre la relación cuantitativa entre las mejoras en la eficiencia energética y la menor probabilidad de incumplimiento de los préstamos asociados y el mayor valor de los activos subyacentes.
Peter Sweatman. CEO y fundador Climate Strategy.
Hizo referencia a EEFIG, un grupo de trabajo de instituciones financieras a nivel europeo, que lo ha coordinado y que han creado trabajos específicos que pedía la Comisión Europea con correlación entre eficiencia energética del edificio y su financiación.
En 2020 empezaron y han acabado emitiendo un informe final con el fin de influir en los procesos regulatorios, generando el marco para la posible unión entre las mejoras de eficiencia energética, el riesgo crediticio y el valor del activo. Se analizaron bloques de préstamos, aislando el efecto de la eficiencia energética que dieron diferencias entre áreas (por ejemplo para Allianz, OP Financial Group –Finlandia- y el más grande de Nationwide Building Society- Reino Unido-).
Taxonomía europea de actividades sostenibles y la rehabilitación de edificios
Julia Manzano, técnico de proyectos de GBCe, señaló que las actividades sostenibles suponen un cambio en la economía y la inversión. La Taxonomía es un instrumento de la Comisión Europea que ayuda a los agentes financieros a definir qué actividades económicas son sostenibles. Es un Reglamento de obligado cumplimiento y herramientas para compañías.
La Comisión se basó en un grupo de expertos representado por WGBCe, si bien es para atajar el cambio climático dado que se está en una transición que no sólo es medioambiental, sino social. A nivel ambiental, debe haber una contribución sustancial al menos a uno de los seis objetivos medioambientales y sin dejar de lado ninguno de ellos, además de asegurar garantías sociales mínimas.
Julia Manzano, técnico de proyectos de GBCe.
La rehabilitación es una actividad específica que debe reducir y adaptarse al cambio climático o bien a la economía circular.
En la práctica, ¿aporta valor la taxonomía?, ¿es fiable?, ¿Cómo repercute en el coste y amortizaciones?. Otra reflexión es si la taxonomía es transformadora …¿es efectiva, voluntaria?. Lo cierto es que el mercado se tiene que preparar y los edificios existentes es donde se encuentran más dificultades.
¿Qué hacer para que sea útil?, llevar a cabo acciones: influir (a través de foros), dotar de consenso y homogeneidad, aportar metodologías a las empresas y garantizar la calidad de la información, para que se incorpore una metodología y se base en la formación específica (en los que ya tienen otros sellos) y que se verifique…todo en la alianza CPA.
En el debate posterior se entró en la dificultad que genera el incremento de valor y que se traduce en un incremento de renta.
Ciudades escalables a través de la rehabilitación
Rubén García Pajares, director de Área Smart City – Planificación Estratégica Urbana y Regional. División de Energía de CARTIF, presentó cómo apostar por ciudades escalables a través de la rehabilitación.
En 2010 crearon una asociación: Valladolid y Palencia para un proyecto Smartcity en el que compartir inquietudes…obtuvieron dos programas de Horizonte 2020 y Lighthouse, alineados con el Green Deal de ciudades neutras en carbono.
Rubén García Pajares, director de Área Smart City – Planificación Estratégica Urbana y Regional. División de Energía de CARTIF.
Al final, de estos proyectos, lo importante es el antes y el después, señaló García quien expuso la rehabilitación integral del barrio 4 marzo: rehabilitación en 13 bloques y el de Laguna de Duero. Otro caso fue Torrelago, que partió de una red de calor, con una empresa de servicios energéticos (una comunidad de 1.500 vecinos). El último proyecto en el que Cartif está implicado es el de las casas de Grupo Fasa (que también incluyó actuaciones de movilidad urbana: flotas, recarga de VE…).
En todos los casos se dio un incremento de valor para los vecinos y ‘co-beneficios’: mayor visibilidad, mas beneficiarios, más calidad del aire y decisiones informadas.
García finalizó indicando que el siguiente paso son los Distritos de Energía Positiva, PEDs, para realizar intervenciones de áreas urbanas, que supone planificaciones y estrategias win win, generando valor.
Financiación de la rehabilitación
Catia Alves de Almeida, directora de sostenibilidad y responsabilidad corporativa de UCI explicó cómo una entidad financiera puede ser la piedra angular del valor en la rehabilitación.
Incide en la visión poliédrica de la rehabilitación, qué valor aporta a la sociedad. Hay una tendencia ‘naranja’ de Certificación de Eficiencia Energética en los edificios y por tanto un amplio margen de mejora. En España, 4 de cada 5 personas viven en pisos, en edificios ineficientes, lo que obliga a tomar decisiones y hacerlo en colaboración (‘Wake up call’),
Catia Alves de Almeida, directora de sostenibilidad y responsabilidad corporativa de UCI.
El papel de las entidades financieras permitirá la lucha contra el cambio climático, impulsando la transición ecológica. Hay 25 millones de hogares y el parque es antiguo, por lo que se necesita colaboración en rehabilitación en la que las entidades financieras pueden ser impulsores.
Las nuevas necesidades obligan a estar a las entidades financieras, asegurar una buena gobernanza y hacer que el valor de la actividad financiera sea sostenible en el tiempo, con productos pensando en la ciudadanía y que permitan rehabilitar la casa. Por eso se precisa la colaboración, para activar la demanda (activa y pasiva…como la descarbonización del parque vía rehabilitación: asesoramiento, agencias, tasadoras,…) que es difícil mover por la incertidumbre. Sin embargo hay orientación y objetivos a nivel Europa y herramientas.
Esto se puede hacer con colaboraciones técnico-financieras impulsadas por las entidades financieras. “El ser responsable y sostenible es un camino a seguir”, finalizó.
Barrios: nuevas escalas del valor
José Antonio Granero, socio fundador de AGREGA, incidió en hacer un cambio de escala. De ahí que la asociación Agrega de regeneración urbana esté trabajando en proyectos piloto de regeneración urbana, en rehabilitación de barrios, en particular en dos barrios en Madrid (San Blas y Colonia Virgen de la Esperanza, que ya tenía una central de calor).
José Antonio Granero, socio fundador de AGREGA.
Para Granero, la palanca de transformación es el urbanismo, con colaboración público-privada, planteando aspectos como recrecimientos y generar valor desde el patrimonio, para lo que se necesita apoyo social.
En este sentido, señaló, los Fondos Next Generation EU deben servir para cambiar el marco regulatorio y que se haga comunicación y difusión.
Cambio de patrón en las estrategias de apoyo a la rehabilitación desde el sector financiero
Susana Martín Belmonte, habló desde una perspectiva preveniente de dos ONGs; Positive Money y Revo. Así hizo referencia a ‘Unlock’, una campaña que quiere conseguir una financiación suficiente que pone el foco en los beneficios de la rehabilitación: el fin de la pobreza energética y combatir el cambio climático. Desde esta campaña (dirigida a las autoridades: Gobierno y Banco de España) se pide una financiación al 0% a 30 años, con garantías para familias vulnerables.
Preguntas y debate con los participantes de la segunda parte de la mesa de debate.
Mesas de debate
En la segunda sesión del evento, se crearon mesas de trabajo donde se procuró dar respuesta a preguntas sobre el aumento de valor de la rehabilitación, los elementos que pueden materializarse con mayor o menor facilidad o las cuestiones en las que incidir para llevar a cabo actuaciones de rehabilitación.
